Вся правда о кредитах. Земля в кредит: возможности и сложности

Prosto взять кредит на покупку земли для превращения ее в дачный участок или загородный дом не выйдет – финучреждения не принимают таких заявок уже почти год. Между тем, стоимость дачного участка вблизи любого города сопоставима с ценой квартиры в том же городе. Есть ли способы получить земельный участок уже сейчас прямо у государства и без большого капитала?  Возможность первая, распространенная: аренда с последующим выкупом  Уже многие годы процветает аренда земли, при которой ежемесячные выплаты засчитываются в счет стоимости земли – а потом происходит выкуп участка за меньшую или даже символическую сумму. До недавних времен занимались этим, в основном, предприниматели – от промышленников до основателей дачных коттеджных городков. Все они – люди и предприятия весьма не бедные; их вынуждает прибегать к аренде не недостаток капитала, а особенности земельного законодательства.  Дело в том, что если вы собираетесь приобрести участок государственной или коммунальной собственности без построек не с сельскохозяйственными целями – то по существующим законам вы должны посетить земельный аукцион. Из-за статьи 127 Земельного кодекса покупатель, даже имея на руках немалые средства, не может, присмотрев участок, совершить простую его покупку у властей, владеющих землей. Закон требует «конкурентных условий» землепродажи, то есть публичных торгов – а это долгая история, приводящая, как минимум, к значительному удорожанию земли.  Единственная здравая «дверь» в землепользование открывается, если на участке находятся постройки покупателя. Тогда, по закону, владелец постройки может выкупить землю вокруг нее без аукциона. Из-за этого и стала массовой такая практика – человек или предприятие берет землю в аренду, строится на ней, а потом выкупает землю. При этом договор аренды составляется так, что ежемесячные арендные выплаты засчитываются как часть выплат стоимости земли. Другими словами, землевладелец и покупатель используют временный кредит или рассрочку (до времени окончания постройки и вступления арендатора в права собственника недвижимости) в завуалированной договорной форме. Добавим к этому и то, что по закону «добросовестный арендатор имеет преимущественное право покупки арендуемого имущества в случае его продажи».  С недавних пор эта схема начала распространяться и в отношении простых граждан – физических лиц, покупающих путем аренды с выкупом небольшие участки в пределах сел и маленьких городков. В этом случае покупатель чаще всего совершает арендные выплаты не только до окончания постройки, но вплоть до полной выплаты стоимости земли. После этого совершается выкуп земли за символическую 1 гривну или, к примеру, за цену последней ежемесячной выплаты. То есть рассрочка становится полной.  Другими словами, землевладелец населенного пункта (а им является сельсовет или горсовет) делит стоимость участка земли на желаемое количество месяцев аренды и предлагает эту стоимость арендных выплат покупателю. Обычно в этом случае общая сумма выплат превышает заявленную стоимость земли на 1-15% – что, согласитесь, гораздо гуманнее кредитных ставок любого банка. Например, по данным на 12.11.2009 в интернете есть объявление о продаже участка в селе в 87 километрах от Киева размером 25 соток номинальной стоимостью 15 000 долларов в двухлетний «лизинг» (так в объявлении) по 700 долларов в месяц (то есть за общий объем выплат 16 800 долларов). К слову о «лизинге»  Проверить распространенность такой практики легко, введя в интернет-поисковик слова «земля аренда выкуп». Однако, изучая найденные объявления, вы непременно наткнетесь на предложение некоторыми сельсоветами принадлежащих им земельных участков в «лизинг». О чем идет речь в таких объявлениях?  Речь идет все о той же аренде с последующим выкупом за минимальную оговоренную в договоре арендодателя и арендатора сумму. Такая схема действительно мало чем отличается от классического лизинга. Однако употреблять это английское слово с юридической точки зрения здесь совершенно неправомерно.  По словам Екатерины Гутгарц, юриста адвокатского бюро «АБГ», «земля, другие природные объекты, а также целостные имущественные комплексы не могут быть предметами лизинга. Исключений из этого правила нет». Помимо того, договор финансового лизинга в смысле налогообложения приравнивается к продаже объекта лизинга. Между тем, любая арендная схема до момента выкупа, безусловно, является именно арендой с соответствующим налогообложением. Можно ли купить землю под своей постройкой в рассрочку?  Возникает законный вопрос: а нельзя ли взять землю в аренду на много лет, быстро построиться и сразу же после этого оформить покупку этой земли с рассрочкой оставшихся платежей? Ведь никакой разницы для продавца земли: получать арендные выплаты – или в тех же размерах рассроченные платежи после продажи. До 2009 года ответ был бы отрицательным, но полгода назад Кабмин утвердил Постановление №381 от 22.04.09, дополненное им же в июле.  Теперь, согласно закону, возможна рассрочка покупки земли сроком до пяти лет с равными выплатами не реже, чем раз в три месяца. Каждая выплата госоргану-продавцу пересчитывается с индексом прогнозируемой Госкомстатом инфляции в срок от момента последней выплаты до момента следующей. Просроченный более чем два месяца платеж является основанием для отказа продавца (сельсовета, горсовета, обладминистрации) от рассрочки и требования немедленной уплаты полной стоимости проданной земли. Наконец, желающие приобрести землю в рассрочку еще до заключения договора купли-продажи должны перечислить на определенный счет Госказначейства аванс, определенный продавцом земли (за этот аванс госслужбы обязаны нанять экспертную оценку земельного участка). Проект землеустройства  По словам экспертов, рассчитывать купить без аукциона несколько гектаров, ссылаясь на наличие недвижимости площадью 10 квадратных метров, было бы наивно – хотя формально ограничения площади выкупаемой земли нет. Согласно законодательству, арендатор может выкупить землю под самой постройкой и землю, «необходимую для обслуживания этой недвижимости». Но как определить, сколько земли нужно для обслуживания? Законы этого не указывают.  Поэтому на практике для благополучного совершения выкупа земли в конце арендного срока необходимо с самого начала, еще до строительства, подготовить при помощи организации или предпринимателя, имеющего соответствующую лицензию, проект землеустройства для отвода земельного участка. Проект должен быть умело рассчитан на всю арендуемую будущим покупателем площадь.  В противном случае такой проект будет готовиться уже непосредственно в ходе подготовки договора выкупа уполномоченными государством землеустроителями и экспертами (без проекта отвода купить землю нельзя) – и покупателю придется, мягко говоря, рассчитывать на благосклонность этих лиц. Ведь они будут иметь все права «отрезать» часть арендованного вами участка на основании ее «ненужности» для обслуживания вашей постройки. И тогда факт ваших многочисленных арендных выплат за весь участок не даст вам никаких юридических прав на отрезаемый экспертами «кусок».  Кроме того, помните, что любой проект землеустройства для землеотвода должен быть согласован с местными органами: земельных ресурсов, природоохранным, санитарно-эпидемиологическим и охраны культурного наследия. Будьте внимательны  Некоторые арендаторы, в том числе крупные предприятия, не смогли совершить окончательный выкуп земли из-за элементарных юридических ошибок. Не подумайте, что речь идет о сознательных махинациях юридически грамотного арендодателя. В подавляющем большинстве случаев госорганы при подготовке акта выкупа земли обнаружили ошибки, совершенные именно арендодателями сельской местности.  Так, по закону, незастроенными и неимеющими хозяйственного назначения землями (кроме особо ценных земель) в пределах населенных пунктов распоряжаются сельские и городские советы, а за пределами — областные администрации (в Крыму – Кабмин республики). Тем не менее, в населенных пунктах часто арендодателем пытается выступить не совет, а исполком. Дело в том, что до 2001 года, когда был принят действующий Земельный кодекс, такие полномочия могли быть делегированы исполнительной власти населенного пункта. Однако последние восемь лет эта схема запрещена – и последствия попыток ее использования стали частым предметом судебных исков.  Гораздо более сознательное нарушение сельские и городские власти совершают, передавая в аренду под частное строительство прибрежные водоохранные зоны (что запрещено законом) или заповедные и другие особо ценные земли (которыми распоряжается только Кабмин). В таких ситуациях, после обнаружения нарушения госорганами, договора аренды земли могут быть признаны недействительными, а построенные сооружения снесены.