Вся правда о кредитах. Долги вместо долей

Еще в марте прошлого года президент Виктор Ющенко издал Указ "О мерах по усовершенствованию государственного регулирования в сфере строительства жилья и стабилизации ситуации на первичном рынке жилья". Глава государства предложил законодательно запретить финучреждениям, управляющим фондами финансирования строительства (ФФС), привлекать средства граждан, если у застройщиков нет всех необходимых разрешений, а также усовершенствовать порядок отвода земельных участков под жилищное строительство. Однако за прошедший год ничего для защиты прав инвесторов так и не было сделано. При этом скандал с ООО "Элита-Центр" не отбил у украинцев охоту покупать квартиры на первичном рынке. Застройщикам лишь стало сложнее привлекать инвесторов в новостройки, которые пока находятся на этапе котлована. Если существующие правила игры в жилищном строительстве не изменятся, это чревато новыми аферами и скандалами. Кроме того, они не позволяют отрасли привлечь тот объем инвестиций, который необходим для прорывного роста.  Ни один механизм не гарантирует инвестору своевременного получения выбранной им квартиры  Строительство в долг  В Украине сложилась уникальная система финансирования жилищного строительства. Возведение жилых комплексов у нас в основном финансируется будущими владельцами квартир, тогда как во всем мире жилая недвижимость, равно как и коммерческая, строится за счет средств застройщиков и банков. При этом доступность уже построенного жилья для наименее обеспеченных слоев населения государство (в лице ипотечных агентств) обеспечивает через льготные кредиты и гарантии.  Построить стандартный многоэтажный дом в Киеве стоит около 20 млн долларов (себестоимость квадратного метра составляет семьсот-тысячу долларов). Застройщики не в состоянии сами осилить столь дорогие проекты, поэтому бо/льшую часть денег привлекают извне. Львиная доля привлеченных средств - это деньги дольщиковинвесторов: компаний и частных лиц. Несмотря на высокую рентабельность строительства, участие банков в его финансировании ограничено. Дело в том, что себестоимость новостроек формируется непрозрачно (далеко не все затраты попадают на баланс), так что проанализировать их рентабельность и окупаемость не просто. К тому же строительство всегда связано с высокими рисками, к которым прежде всего относится получение разрешений и оформление прав на земельный участок. Одно время банки вообще предпочитали не работать с этой отраслью, что вынуждало застройщиков обзаводиться собственными финучреждениями (к примеру, у "Киевгорстроя" есть банк "Аркада", у "Познякижилстроя" - Укрстройинвестбанк). Сейчас банки участвуют в строительстве жилья как кредиторы покупателей квартир, самих застройщиков, а также как дольщики новостроек (через дочерние компании). При строительстве массового жилья до половины всех необходимых средств привлекается у покупателей квартир  Из всех возможных форм работы на первичном рынке жилья банки предпочитают выдавать покупателям квартир кредиты под залог имущественных прав, поскольку предоставляя множество небольших ссуд, они рискуют меньше, чем кредитуя строительную компанию на крупную сумму. После скандала с "Элита- Центром" (жертв пирамиды прокредитовали многие крупные банки, такие как "Аваль", Индэкс-Банк, Кредитпромбанк) взаимоотношения банков и застройщиков сильно изменились. Финучреждения стали гораздо тщательнее изучать документацию своих партнеров. Застройщикам банки чаще всего выдают краткосрочные кредиты на пополнение оборотных средств. "Немногие финучреждения предоставляют строителям целевые инвестиционные кредиты и участвуют в жилых проектах на условиях долевого участия", - говорит начальник отдела ипотечного кредитования Укрсоцбанка Роман Тищенко. Предоставляя крупные ссуды, банки требуют гарантий их возврата в виде залога недвижимого имущества. Как правило, застройщики могут предоставить в залог лишь земельный участок. Но даже в столице его стоимость не превышает 30% общей стоимости проекта. То есть проблем с привлечением кредитных ресурсов не испытывают только известные застройщики, располагающие крупным собственным капиталом и построившие не один десяток домов. Такие компании могут позволить себе не продавать "воздушные метры", а занять деньги в банке (под 10-15% годовых в валюте и 15-20% годовых в гривне, что несопоставимо с темпами роста цен на жилье). Так, компания "Житло-Інвест" строит дома в престижных районах Киева за счет своих и банковских средств и продает квартиры по максимальной цене уже после ввода зданий в эксплуатацию.  Небольшим застройщикам без продажи квартир на этапе строительства не обойтись. По словам партнера консалтинговой компании "Диалог-Классик" Артема Новикова, при строительстве массового жилья до половины всех необходимых средств привлекается у покупателей квартир. Других вариантов у строительных компаний до недавнего времени не было. Однако теперь банки готовы финансировать застройщиков, которым нечего заложить, на условиях долевого участия в проекте. Такое участие позволяет финучреждению контролировать строительство, тем самым снижая свои риски, и к тому же зарабатывать доходность, как минимум вдвое превышающую кредитные ставки. Так, Укрсоцбанк, чтобы инвестировать в строительство, создал компанию по управлению активами "Укрсоц-недвижимость", предприятие "Укрсоцстрой", а также управление финансирования строительства. Афилированные строительно- инвестиционные компании также есть у УкрСиббанка ("УкрСибинвест") и банка "Форум" ("Форум-Инвест" и "Аквапарк").  Больше всего жилья строится на деньги населения  Строительство в долг  На Западе и даже в некоторых странах СНГ жилая недвижимость строится с помощью проектного финансирования. Кредиторы обычно выступают совладельцами компаний, на чьем балансе находится строящийся завод или объект недвижимости. В Украине проектным финансированием в чистом виде занимаются лишь некоторые банки. При этом они предпочитают проекты, связанные со строительством коммерческой недвижимости, поскольку площади в торгово- развлекательных центрах можно сдавать в аренду еще на этапе строительства. В случае с жилыми комплексами все иначе: при продаже квартир на этапе строительства возникает юридическая проблема. Покупатели квартир могут претендовать на те же имущественные права, что находятся в залоге у банка. Афилированные с застройщиками банки обычно закрывают глаза на этот момент, но для независимых финучреждений юридическая чистота сделки принципиальна.  Проектное финансирование как альтернатива привлечению средств населения продолжит развиваться. Тем более что этому будет способствовать скупка отечественных банков западными, поскольку возможности банковского сектора по предоставлению крупных долгосрочных кредитов значительно возрастут. "Проектное финансирование - это перспективное направление для финансирования девелопмента любых объектов недвижимости, в том числе и жилых домов. Застройщику выгоднее продавать квартиры в готовом доме, поскольку цена квадратного метра выше, чем на этапе строительства. Эта разница с избытком покрывает банковский процент", - говорит начальник отдела методологии кредитных продуктов центра корпоративного бизнеса Укрсоцбанка Евгений Калашник.