Вся правда о кредитах. Тонкости ипотечного кредитования

С повышением спроса на ипотечные кредиты банки стали постепенно ужесточать процедуры их предоставления. Финансисты с каждым днем все тщательнее исследуют как приобретаемую в долг недвижимость, так и самих заемщиков. Последним для получения денег необходимо выполнить уже более широкий перечень требований.  Ипотека в моде  Интерес к займам, оформляемым на покупку недвижимости, не утихал на протяжении всей осени. "В среднем по рынку объем выданных кредитов увеличился в два раза. В нашем банке мы наблюдаем уже четырехкратный рост объема выданных ипотечных кредитов, а к концу года эта цифра может вырасти до пяти", - рассказала начальник отдела кредитного анализа Международного ипотечного банка Наталья Мациевская. Причем в очередь за ипотекой выстраивались не только рядовые украинцы, а и предприниматели, которые в последнее время с невиданным задором скупают квадратные метры. "Спрос на ипотечные кредиты осенью 2006 года по программам малого и среднего бизнеса увеличился приблизительно на 20-25%. Это в первую очередь вызвано продолжающимся ростом цен на объекты недвижимости, что делает достаточно выгодным ее приобретение за счет кредитных ресурсов, а также повышением деловой активности", - сообщил начальник управления кредитования корпоративного бизнеса банка "Таврика" Николай Титаренко.  Еще одна мотивация покупателей недвижимости - недавние угрозы Нацбанка, подготовившего в конце ноября проект постановления, которым он собирается запретить выдачу ипотечных займов в инвалюте населению и небольшим предприятиям. Неизвестно, решится ли НБУ на столь радикальный шаг, но предприниматели и рядовые обыватели на всякий случай уже стали подыскивать подходящее жилье и запрашивать у банков на эти цели кредиты. Как известно, валютные займы на 5-9% дешевле гривневых (средние цены на них находятся в рамках 18-20% годовых), а потому более привлекательны для банковских клиентов. В случае введения табу на займы в СКВ кредиты в нацвалюте, согласно прогнозам финансистов, могут подорожать еще на 5-7% годовых. Причем существует вероятность, что завышенные цены продержатся на рынке по меньшей мере 3-4 месяца, пока финучреждения не "переварят" новации, готовящиеся нынче центробанком.  Разумеется, такие прогнозы еще больше раззадорят заемщиков, и до конца декабря спрос на ипотеку продолжит расти стремительными темпами.  Комиссии подстерегают всюду  Главный сюрприз банков - это начавшееся повышение цен. Ипотека пока дорожает плавно: финансисты стараются постепенно приучать клиентов к новым ценам на займы (стоимость кредитов пересматривается из-за повышения цен на денежные ресурсы на внутреннем рынке). "В целом по рынку ипотечного кредитования можно отметить повышение ставок на 0,5-1% (по валютным кредитам) некоторыми банками", - поведал директор департамента розничных продуктов банка "Надра" Игорь Дорошенко. В случае нехватки денег на рынке в конце декабря финансисты не исключают еще одного подорожания - на 0,2-0,5% годовых.  Несмотря на это, банки намерены продолжать введение новых, а также повышение существующих комиссий при оформлении ипотечных кредитов. "Реальная процентная ставка по валютному кредиту с учетом всех банковских комиссий сегодня достигает 15% (при средней номинальной цене в 11,5-13% годовых)", - отметил в разговоре с начальник казначейства АКБ "Киев" Алексей Козырев. А потому заемщиками необходимо заранее изучать кредитные договоры, чтобы после их подписания не предъявлять претензий финансистам. Самое слабое звено - выделение в отдельную строку комиссии за оформление кредита: она не должна превышать 0,5-1% суммы займа. У некоторых банков тарифы находятся на уровне 2-3% суммы кредита. Не стоит теряться, если банк не устанавливает единую комиссию за все свои работы, а требует оплачивать отдельно работу каждого из своих подразделений (кредитного, юридического и т. д.). Нередко их тарифы не привязаны к сумме займа, а указываются в абсолютных цифрах. Главное, чтобы при пересчете на проценты (от суммы кредита) они укладывались в 1% размера займа.  Надо быть готовым также к дополнительным затратам, связанным с нотариальным оформлением договора залога (им зачастую выступает приобретаемая недвижимость), - они не должны превышать 0,01-0,03% залоговой стоимости жилья. Еще порядка 0,1-0,2% может стоить обналичивание предоставленного займа: если есть возможность перечислить средства за квартиру безналичным платежом, то лучше так и сделать. Кроме всего прочего, не меньше $100-200 придется выложить за услуги оценщика.  Достаточно осторожным необходимо быть с банками, которые в обязательном порядке потребуют застраховать передаваемое в залог жилье. Не исключено, что клиента отправят в родственную страховую компанию, которая может иметь более высокие цены на полисы. На это стоит обратить внимание, и если вас не устроят предлагаемые тарифы, то необходимо сразу подобрать себе другого страховщика и оговорить этот вопрос с банком-кредитором. По словам финансистов, реальная стоимость имущественного страхования сегодня находится в рамках 0,2-0,35% стоимости жилья. Также кредитор может настоять на страховании жизни заемщика - стоимость такой страховки не должна превышать 0,5-1% суммы кредита. Впрочем, на рынке все еще немало финучреждений, вообще не требующих страхования, так что этих затрат вполне можно избежать.  Имеется также шанс избежать расходов, связанных с досрочным погашением кредитов (его также предусматривают не все финучреждения). Как только банки столкнулись с тем, что их клиенты раньше срока гасят займы, после чего покидают их, они стали за это наказывать. Штраф за такой проступок может достигать 1-1,5% суммы кредита. Причем на первом году кредитования финансисты могут вообще запрещать досрочное погашение. В таком случае надо быть готовым к тому, что впоследствии вы не сможете поменять финучреждение: в последнее время перевод кредитов из банка в банк стало настоящей модой, и некоторые участники рынка даже предлагают такого рода специальную услугу. Как правило, к этому прибегали новички, которые пытались переманить к себе на обслуживание клиентов конкурентов. В таких случаях у последних была возможность получить улучшенные либо более дешевые кредиты. "Мы внедрили программу рефинансирования ипотечных займов из других финансовых учреждений и готовы предоставлять финансирование на более выгодных условиях. При этом мы не применяем никаких комиссионных платежей, в то время как в других банках, чтобы перекредитоваться, нужно заплатить немалую комиссию", - рассказала начальник отдела розничного кредитования Укрэксимбанка Татьяна Коннорова.