Вся правда о кредитах. Проблемы ипотеки земельного участка: Коллизии законодательства, регулирующего залог земельного участка (ипотеку)

Залог земельных участков (ипотека) - вид обеспечения выполнения обязательств, не получивший широкого распространения и применения на Украине. Причин этому несколько: с одной стороны, неоднозначный юридический подход к земельной ипотеке, с другой - ограничения по ипотеке земельных участков сельскохозяйственного назначения.  Определенную правовую позицию относительно ипотеки и залога земельных участков мы сможем найти в Земельном кодексе Украины (ЗК), который терминологически разграничивает данные понятия. При этом грань между ипотекой и залогом можно проследить исходя из положений статьи 133 и частей 4, 6 раздела 9 "Заключительные положения" ЗК. Суть ее заключается в следующем: ипотекой должны заниматься банки, в том числе планируемый к созданию государственный земельный (ипотечный) банк, а операции залога земельных участков могут осуществлять собственники - граждане или юридические лица.  Безусловно, указанный подход, выведенный из норм ЗК, носит сугубо теоретический характер, входит в противоречие с Гражданским кодексом Украины (ГК) и Законом Украины "Об ипотеке", однако влияет на количественное уменьшение ипотечных операций с земельными участками.  Согласно части 1 статьи 575 ГК, ипотекой является залог недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя или третьего лица. В соответствии со статьей 1 Закона Украины "Об ипотеке" ипотека - это вид обеспечения выполнения обязательств недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, в соответствии с которым ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника.  В свою очередь земельный участок отнесен к недвижимому имуществу согласно статье 181 ГК и, таким образом, является объектом ипотеки, что не признается ЗК.  В то же время особый акцент необходимо сделать на следующих ограничениях залога земельных участков, введенных ЗК:  - земельный участок, который находится в совместной собственности, может быть передан в залог (ипотеку) по согласию всех собственников;  - передача в залог части земельного участка осуществляется после выделения ее в натуре (на местности);  - земельный участок, передаваемый в залог (ипотеку), не должен являться государственной и коммунальной собственностью, не подлежащей приватизации, учитывая положения статьи 84 ЗК;  - залогодержателями земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть только банки. Напомним, что к земельным участкам сельскохозяйственного назначения относятся, согласно статьям 22, 31, 33, 35, 36 ЗК, сельскохозяйственные угодья (пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и перелоги), несельскохозяйственные угодья (хозяйственные пути и перегоны, полезащитные лесные полосы и прочие защитные насаждения, кроме отнесенных к землям лесного фонда, земли под хозяйственными домами и дворами, земли временной консервации и т. д.), земли фермерских хозяйств, земельные участки личных крестьянских хозяйств, земельные участки для садоводства, огородничества.  Более того, при ипотеке банками некоторых земельных участков сельскохозяйственного назначения ипотека может утратить свое экономическое содержание - обеспечение выполнения обязательств, поскольку до 1 января 2008 года согласно пункту 15 Переходных положений ЗК (в редакции Закона N 490-V от 19 декабря 2006 года) установлен запрет на следующее отчуждение земельных участков:  - покупка-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме исключения (выкупа) их для общественных нужд;  - покупка-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом и исключения (выкупа) земельных участков для общественных нужд.