Вся правда о кредитах. Прибыльный долг

Вовремя не погасив ипотечный кредит, можно остаться без жилья, но неплохо на нем заработать  Квартиру, находящуюся в залоге, банк обычно продает за 90% рыночной цены. Но с учетом темпов удорожания недвижимости даже такая стоимость значительно превышает сумму задолженности  Одним из случаев погашения задолженности по ипотечному кредиту является реализация с аукциона имущества, оставленного в залог. И некоторые злостные неплательщики уже начинают на этом зарабатывать, правда, пока только в соседнем государстве. В Санкт-Петербурге вскоре будет реализована квартира должника, не сумевшего рассчитаться по ипотечному кредиту. По прогнозам, аукционная цена может оказаться в полтора раза выше суммы задолженности. Разницу между ценой квартиры и задолженностью, за вычетом определенных расходов, заемщик оставит себе.  Среди украинских банков подобная практика пока не распространена, хотя подобные прецеденты возможны. "Нередко банки идут на отсрочку платежей даже без начисления пени, особенно если трудности носят временный характер. Кроме того, заемщику предоставляется возможность самостоятельно заняться поиском покупателя, если было принято решение о продаже квартиры, - сообщил изданию "СЕЙЧАС" председатель правления "Автокразбанка" Сергей Маевский. - Сделка проходит под контролем банка с одновременным погашением задолженности заемщика. При этом всю разницу между ценой квартиры и задолженностью заемщик оставляет себе. До аукциона в Украине дело доходит редко, поскольку это довольно трудоемкий процесс".  Если заемщик сам находит покупателя, у него есть возможность поиска альтернативного и более дешевого жилья для себя, отмечает Константин Лазарь, начальник отдела управления непродуктовыми рисками Международного ипотечного банка. "В этом случае сделка совершается под контролем банка, при этом банк может профинансировать нового владельца недвижимости, - сообщил он изданию "СЕЙЧАС". - В случае недобропорядочности заемщика, препятствия действиям банка по реализации предмета залога банк на основании ипотечного и кредитного договоров обращается в государственную исполнительную службу, которая организовывает тендер по продаже залогового имущества". Эксперт указал на очевидную разницу между этими вариантами. Если в первом случае заемщик имеет возможность влиять на стоимость продажи, то во втором - залог может быть реализован по цене, которая будет гораздо ниже рыночной.  Должнику будет выгоднее самому найти покупателя на квартиру, пребывающую в залоге. В этом случае он может влиять на стоимость продажи  Как отметил изданию "СЕЙЧАС" Валерий Пацуй, начальник управления розничного бизнеса Первого украинского международного банка, право банка продать квартиру, оставленную в залог по ипотечному кредиту, оговаривается в кредитном договоре и договоре ипотеки, которые подписываются между банком и клиентом при оформлении кредита на покупку недвижимости с соблюдением требований действующего на дату подписания договоров законодательства Украины.  По словам г-на Маевского, чаще всего руководство банка принимает решение выставить квартиру на торги по вине самого заемщика, который скрывается от банка, не объясняя причины возникновения просроченной задолженности. Но и в этом случае стороны расходятся с миром. Поскольку разница в цене квадратных метров все равно остается в кармане заемщика за исключением затрат по организации аукциона, которые оплачивает недобросовестный заемщик, и суммы пени (если подобная мера была применена к заемщику).  "У нас таких прецедентов не было. Что касается статистики в среднем по рынку, процент невозвратов кредитов, где залогом выступает жилая недвижимость, составляет 1-1,5%, - сообщил изданию "СЕЙЧАС" Геннадий Семенов, начальник юридического отдела Международного ипотечного банка. - Для продажи конфискованной квартиры банки привлекают оценочные компании, которые определят реальную цену недвижимости. Как правило, конфискованные квартиры всегда продаются немного дешевле, около 90% рыночной стоимости".  По закону банк имеет право реализовать жилье, находящееся в залоге, в случае, когда заемщик не способен выплачивать задолженность по кредиту. Между тем, как отмечает г-н Маевский, объем невозвратов среди ипотечных кредитов - наименьший. "Люди, когда берут кредит на квартиру, осознают серьезность такого шага и тщательно рассчитывают свои выплаты, - считает эксперт. - По данным НБУ на декабрь 2006 года, доля проблемных займов по ипотечным программам составила около 1,9% всех выданных кредитов. Таким образом, речь идет о единичных случаях". Для сравнения г-н Маевский отметил, что в Европе процент неплатежей колеблется в пределах 3-5%.  "Рынок ипотеки в Украине очень молод и, несмотря на либерализацию условий доступа к ипотечным кредитам, украинский заемщик добросовестно относится ко взятым на себя обязательствам, - считает г-н Маевский. - И все же, если клиент по каким-либо причинам собирается отказаться от кредита, способы выхода из ситуации обсуждаются с представителем банка в индивидуальном порядке".