Вся правда о кредитах. Процентные ставки, устанавливаемые украинскими банками, низкими никак не назовешь
В настоящее время действуют две общие схемы ипотечного кредитования для населения - рыночная и дотационная, то есть компенсация процентов за счет госбюджета. Некоторые банки работают на кредитном рынке при поддержке Фонда содействия молодежному строительству, который частично компенсирует кредитные проценты. Среди них - "УкрСиббанк", "Правэкс-банк", "Аваль", "Укргазбанк", "Надра", "ПриватБанк" и др. В среднем по Украине ставка по ипотечным кредитам колеблется от 15 до 18% годовых в национальной валюте. При этом спрос формируется преимущественно в иностранной валюте: в общем объеме ипотечных кредитов таких займов - львиная доля, что объясняется более низкими процентными ставками, чем в гривне. Что касается ипотечных программ, чаще всего предлагается три варианта: жилье в кредит на первичном рынке, жилье в кредит на вторичном рынке и кредит под частное строительство. Первые две программы достаточно похожи между собой у большинства банков и имеют следующие особенности. Кредиты предоставляются на определенную сумму, неограниченную или имеющую максимальный предел в зависимости от платежеспособности клиента. Большинство банков держит верхнюю планку кредитования на уровне 20-30 лет. Следует отметить положительную тенденцию возможности досрочного погашения кредитов, на которую, за редкими исключениями, отсутствуют ограничения - многие банки отказываются от применения штрафных санкций. Сумма первого взноса у различных банков варьируется. Меньше всего просят в "Укрпромбанке", "Индэкс- банке", "Правэкс-банке" - 5-10%, а вот в банке "Аркада" не согласятся меньше чем на 40% от рыночной стоимости квартиры. Остальные банки работают из расчета 15-20%. Нулевой взнос возможен в ряде банков при условии двойного залога - дополнительной недвижимости, либо в том случае, если заемщика сочтут достаточно платежеспособным. По такому принципу работают "Кредитпромбанк", "Надра", "Ощадбанк", "Финансы и кредит". В "УкрСиббанке" при кредите до 21 года первоначальный взнос вовсе не требуется, при том, что оформление кредита отнимет 2% от его суммы, а также понадобятся дополнительные средства на оценку и услуги нотариуса. Тем не менее, от перестановки слагаемых сумма не меняется: заплатив меньше на первом этапе, клиент не только оттягивает срок последней выплаты, но и делает ее еще ощутимее. Кроме того, часто банки оставляют за собой право пересматривать, а значит, и менять, процентные ставки, что вносит некую неопределенность в отношения заемщика с финансовой организацией. В договоре прописывается возможность повышения или понижения ставок в зависимости от внешних условий. Размер плавающей ставки рассчитывается как сумма базового процента и установленной банком фиксированной маржи с привязкой к определенному индикатору. При использовании такой ставки заемщик берет на себя процентный риск. Хотя в условиях стабильного рынка гибкая ставка по долгосрочному кредиту на жилье действительно может быть выгодна клиенту, поскольку дает право выбора сроков погашения кредита, а также возможность платить меньше при благоприятной экономической ситуации. Выбирая тип процентной ставки по кредиту, следует учитывать прогнозируемость своего дохода. На случай нестабильного финансового состояния лучше не рисковать и выбирать фиксированную ставку. Если же уверенность в будущем есть, выгоднее плавающая ставка. Задача клиента порой усложняется тем, что ряд банков, предлагающих кредит на первичном рынке, работает лишь с определенными строительными компаниями, тем самым ограничивая выбор определенным кругом объектов того или иного застройщика. Если вы хотите иметь собственный дом, программа кредитования частного строительства дает возможность воспользоваться кредитными средствами для его возведения как своими силами, так и с помощью строительных компаний. Поскольку кредитные средства предоставляются поэтапно (после завершения каждого этапа строительства), затраты на выплату процентов можно сократить: плата за пользование займом начисляется лишь на фактически использованные вами средства. По такому принципу, в частности, работает банк "Аваль". Комиссионные тайны Вопрос дополнительных расходов волнует даже тех заемщиков, которые не жалуются на размер своих доходов. Это вполне объяснимо, так как за низкими тарифами, нулевыми авансами или другими привлекательными на первый взгляд условиями все равно скрываются дополнительные затраты, такие как комиссия банка, оплата страхования и т. д. Если конкретизировать цифры, услуги банка, страховой компании и нотариуса, оформление документов, оценка недвижимого имущества вместе с госпошлиной и отчислениями в Пенсионный фонд отнимают у заемщика около трех тысяч условных единиц, то есть примерно 1,5- 2% стоимости квартиры. Конечно, это не 13-процентный налог на операции с недвижимостью, введение которого откладывается не первый год, но и эти затраты необходимо учитывать. На фоне повышающихся процентных ставок по ипотечным кредитам украинские финучреждения все активнее используют ежемесячные комиссии для получения дополнительного дохода. Согласно данным компании "Простобанк Консалтинг", каждый из банков использует свой подход к начислению и взиманию этого платежа. Так, "ПриватБанк", "Финансы и кредит" и "Укрпромбанк" рассчитывают размер ежемесячной комиссии как процент от первоначальной суммы кредита. Банк "Надра" и "Проминвестбанк" начисляют комиссию на остаток задолженности по кредиту. "Кредобанк" взимает фиксированную плату в долларах или гривнях, в зависимости от валюты кредита. "Укргазбанк" предлагает своим клиентам сразу две схемы: одну - с ежемесячной комиссией от суммы кредита, но низкой процентной ставкой, вторую - без ежемесячной комиссии, но с высокой процентной ставкой. Применение таких маленьких хитростей позволяет банкам снизить номинальную процентную ставку по кредитам на 1-2%, тем самым сделав условия кредитования более привлекательными. По информации представителей компании, в течение летних месяцев расходы клиентов банков значительно повысились, что было вызвано увеличением комиссионных платежей по кредитам со стороны нескольких столичных банков. Так, например, "Райффайзенбанк Украина" повысил одноразовую комиссию за обслуживание кредита с 500 до 1500 грн, а "Кредитпромбанк" ввел разовую плату в размере 0,75% от суммы ссуды (раньше - 450 грн). В то же время, несколько финансовых учреждений улучшили условия своих жилищных программ, понизив ставки по кредитам: в гривне - "Кредобанк" (-1,5%), "Кредитпромбанк" (-1,0%), в валюте - "Кредобанк" (- 2,0%), "УкрСиббанк" (-1,5%).
