Вся правда о кредитах. Подвохи кредитных договоров

Острое желание банкиров соблюсти западные стандарты, а также обезопасить себя в будущем от возможных проблем с погашением кредита подталкивает их к постоянной модернизации ипотечных договоров. Теперь им недостаточно обязаловки по страхованию недвижимости и заемщиков, а также высоких штрафов за несвоевременный возврат займов - они стремятся целиком и полностью контролировать целевое использование кредита на жилье и саму квартиру.  Свою придирчивость финансисты, не прекращающие модифицировать ипотечные договоры, объясняют стремлением стать понятными для зарубежных партнеров. Они уже давно не скрывают, что, следуя европейской моде, начнут продавать за границу сформированные портфели кредитов физлиц. Банкиры называют такие операции секьюритизацией: кредиты продаются западным финансовым группам с дисконтом. "В результате украинские банки имеют возможность привлекать долгосрочные денежные ресурсы, которых не хватает на нашем рынке", - пояснил заинтересованность финансистов Александр Дубилет, председатель правления ПриватБанка, который осуществил первую секъюритизацию ипотечного портфеля на $171 млн. В течение 2007-2008 годов, согласно прогнозам, около десятка отечественных финучреждений выйдут на крупнейшие мировые биржи с продажами кредитов, выданных рядовым украинцам.  Сейчас они проходят подготовительный период, который заключается не только в получении рейтинговых оценок и улучшении банками своих финансовых показателей. Самый важный момент - это приведение в соответствие с международными стандартами кредитных портфелей.  Украинцам ничего не остается, как мириться с новыми требованиями кредиторов. Так, сегодня нормальной практикой стало предоставление в банк информации не только о своем финансовом положении, но и о благосостоянии родственников - жен/мужей, детей и даже бабушек/дедушек. Необеспеченность близких рассматривается кредитором как дополнительный финансовый риск. А еще многие банки перестали мириться с практикой зарплат "в конвертах". Одновременно финансисты стали жестче подходить к обязанностям заемщиков и скрупулезнее отслеживать целевое использование ипотечных кредитов, а также пристальнее всматриваться в изменения, которые происходят в заложенных квартирах.  Единственной отрадой украинцев стало небольшое удешевление ипотеки, которое эксперты зафиксировали в нынешнем году. "Так, по результатам последнего исследования, средняя эффективная ставка ипотечных займов за год снизилась на 0,4% годовых и составила 17,85% годовых для жилищных кредитов в национальной валюте и 13,15% годовых для займов в долларах. Напомним, что эффективная ставка учитывает не только процентные, но и комиссионные расходы заемщика во время пользования ссудой. Помимо уменьшения процентных ставок банкиры на протяжении года тоже порадовали своих заемщиков увеличением срока кредитования, который теперь в среднем составляет 25 лет, и уменьшением первоначального взноса", - говорится в майском заключении компании "Простобанк Консалтинг". Таких темпов удешевления, по мнению специалистов, вполне достаточно для роста доли кредитных продаж жилья. "Если еще два-три года назад доля покупки жилья в кредит не превышала 10% общего объема сделок с недвижимостью, то на сегодня, например по Киеву, покупка недвижимости за счет кредитных денег превышает 60%, и эта тенденция продолжает развиваться", - отметил советник председателя правления Укргазбанка Александр Охрименко. Финансисты уверены, что более активно свои портфели ипотечных кредитов смогут наращивать банки с наиболее лояльными кредитными договорами.  UNICREDIT BANK  Одними из самых привлекательных по части договоров сегодня считаются иностранцы-новички, которые любыми путями пытаются занять нишу на ипотечном рынке. Ярким представителем такого рода игроков считается UniCredit Bank. Работая на стандартных условиях (кредитование сроком до 20 лет на сумму $10- 500 тыс.), он выдвигает весьма лояльные требования - оформление займа обойдется в 1% суммы займа, а опоздание с его выплатой повлечет за собой штраф лишь 50 грн. Правда, если речь пойдет о существенных задержках выплат кредита, банк может поднять ставку - в частности с 12 до 17% годовых по долларовым кредитам.