Вся правда о кредитах. Кредит на "первичку"- покупаем новострой

По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, сегодня до 40% квартир покупается с привлечением ипотечных кредитов. Но если со вторичкой все довольно просто нужно лишь выбрать любую квартиру, прийти в любой банк, занимающийся ипотекой, и после оценки жилья вам под ее залог выдадут кредит то с получением займа на новострой куда сложнее.  Под зеленый забор денег не дадут!  Во-первых, если на старую, уже существующую в природе квартиру можно найти кредит в банках и без первоначального взноса, то с первичкой" этот номер не пройдет. Без аванса вам могут выдать заем только при условии дополнительного залога (это может быть другая недвижимость, земля, автомобиль, права на вклады в банках). Во-вторых, вы не сможете получить кредит под зеленый забор, т.е. на квартиру в доме, находящемся в начальной стадии возведения. Чтобы обеспечить себя от рисков незавершения строительства, банки дают займы лишь после 3070% готовности новостроя. Исключение может быть, если сам банк-кредитор жестко контролирует стройку, будучи управителем фонда финансирования строительства. Тогда вам могут дать деньги на жилье в новостройке сразу после того, как на нее получены все разрешительные документы и работы на объекте начались. Кроме того, во многих банках ставки ипотечных кредитов за первичку на 11,5% выше, чем за бэушное жилье. И лишь после того как дом будет сдан в эксплуатацию и банк сможет оформить залог на реально существующие метры, цена займа снижается до уровня кредитования за вторичку.  Ограниченность выбора.  В 2006-м, после скандала с Элита-Центр, парламент внес изменения в Закон Об инвестиционной деятельности, запрещающие стройкомпаниям привлекать средства населения напрямую, через заключение инвестдоговоров. Теперь между гражданином-инвестором и застройщиком обязательно должен быть посредник- контролер, следящий, чтобы деньги не разворовывались, стройматериалы по сговору с поставщиками не приобретались по завышенным ценам, возведение жилья было завершено в указанные в договоре сроки и качество работ (расположение, метраж квартиры, наличие отделки) соответствовало договору с клиентом.  Собственно, на сегодня реально действуют два варианта инвестирования в новострой: внесение денег в фонды финансирования строительства (ФФС) или покупка целевых облигаций, выпущенных самим застройщиком под конкретный объект (обычно стоимость каждой облигации соответствует 0,01 кв. м вашей будущей квартиры). ФФС же создают банки или другие юрлица, имеющие лицензию на право заниматься финансовой деятельностью: эти посредники, будучи независимы от стройкомпании, бдят за правильным использованием средств граждан, инвестированных в новострой.  Закавыка в ограниченности выбора объектов, вариантов внесения денег и стоимости кредита. Ведь придется плясать от одной из двух печек: либо вы находите новостройку, в которой хотели бы иметь квартиру, и там вам говорят, по какой из двух схем она инвестируется и сообщают, в каком банке- партнере можно получить ссуду; либо приходите в один из банков, занимающихся ипотекой первички, и банкиры говорят, с какими ФФС или облигациями стройкомпаниий они готовы иметь дело а значит, речь идет о довольно ограниченном числе домов, в которых вы сможете выбирать жилье.  Меньше риск с облигациями или ФФС?  В том и другом случае за уже выкупленную вами жилплощадь застройщик или ФФС не имеют права поднять цену. Опять же, в обоих вариантах инвестирования цена за еще не оплаченные метры наверняка будет повышаться мол, дорожают стройматериалы, горючее, растут зарплаты строителей и прочие расходы. Выходит, невозможно угадать, за что в итоге заплатите больше за пакет облигаций, который по окончании стройки вам обменяют на свидетельство о праве собственности, либо за то же свидетельство, полученное через ФФС.  А какой из вариантов несет меньше риска, что новострой станет недостроем и вы никогда не станете в нем новоселом? Тут мнения экспертов разделились.  По словам начальника управления доверительных операций Кредитпромбанка Александра Недбайло, больше риск недофинансирования и незавершения строительства с целевыми облигациями, ибо при такой схеме нет эффективного контроля за эмитентом-застройщиком в использовании средств, полученных от продажи облигаций. Да и банки неохотно кредитуют покупку квартир под облигации, разве что им подконтрольны все участники схемы. В случае с ФФС риск может возникнуть, только если управителем является небанковское учреждение, а вот если банк он сможет заставить застройщика четко выполнять свои обязательства перед инвесторами. А вот Евгений Склеповой, начальник управления развития кредитных продуктов ТАС-Комерцбанка, говорит, что крупные банки охотно берут облигации в залог под кредит, поскольку имеют возможность оценить надежность застройщика. Советник председателя Укргазбанка Александр Охрименко считает, что не все ФФС, включая и те, где управителями являются банки, могут эффективно проконтролировать использование средств застройщиком. Отсюда следует, что в случае приобретения жилья через ФФС может быть не меньший риск срыва сроков, а то и незавершенки, чем по схеме с целевыми облигациями. Наконец, гендиректор компании по управлению активами Укрсоц-недвижимость Артур Папсуй утверждает, что нет принципиальной разницы в более высокой надежности ФФС либо целевых облигаций. Поскольку целевые облигации ценная бумага, их выпуск и использование привлеченных средств контролирует государство Госкомиссия по ценным бумагам и фондовому рынку. Прежде чем привлекать деньги населения, от эмитента потребуют весь перечень разрешительных документов, ежеквартально он будет отчитываться перед державой об использовании средств, а в случае нарушения последуют санкции, вплоть до запрета дальнейшего выпуска облигаций. Но для подстраховки и самому гражданину стоит убедиться в наличии всей необходимой документации у застройщика. Среди ФФС надежнее те, которые созданы с участием солидных банков.