Вся правда о кредитах. Коммерческая ипотека: особенности оформления

Коммерческая ипотека в нашей стране появилась около трех лет назад и до сих пор находится в стадии развития, впрочем, уже довольно бурного - ведь коммерческая недвижимость ежегодно дорожает в среднем на 30%.  Следует отметить, что коммерческая ипотека выгодна и предприятию, и банку. Она дает возможность минимизировать риски, поскольку приобретенное помещение будет эксплуатироваться и приносить доход. Поэтому и кредитору, и заемщику понятно, из каких средств будут производиться платежи, как вернуть деньги в банк в случае дефолта заемщика. Вот почему коммерческая ипотека более удобна, чем жилищная - здесь нет проблем, типичных для жилых помещений, по выселению и последующему размещению граждан, проживающих в отчуждаемой недвижимости.  Обычно ипотечный кредит выдается на покупку коммерческой недвижимости под залог приобретаемого имущества либо какой-либо другой недвижимости. Купленное таким образом помещение может использоваться как с целью развития собственного бизнеса, так и для сдачи площадей в аренду. Не забывайте, что иногда в украинских банках объединяются понятия коммерческой ипотеки и коммерческого кредитования (проектного финансирования, инвестиционного кредитования и т.д.). Это происходит, как правило, оттого, что суть операции коммерческой ипотеки нередко лежит в основе программ коммерческого кредитования. В зарубежной практике эти два понятия четко разделены: ипотека, то есть кредит на покупку недвижимости под ее залог, называется mortgage; кредит на развитие бизнеса, обеспечением которого выступает недвижимость компании, называется equity loan. Базовые условия коммерческой ипотеки:  * Срок кредитования - до 15 лет * Валюта кредита - гривна, доллар США и евро * Сумма кредита - от 5 тыс. до 1,5 млн. евро (или эквивалент в другой валюте) * Процентные ставки: от 14,5% - в гривнах, от 11,5% - в долларах США, от 10,5% - в евро, от 9,5% - в швейцарских франках * Обеспечение по кредиту - коммерческая недвижимость (в частности, и приобретаемая в кредит)  По словам Светланы Матвиенко, заместителя директора консалтинговой компании по ипотечному кредитованию "Про-Контракт", в настоящее время на развитие рынка ипотеки может повлиять, в первую очередь, политическая и экономическая ситуация в стране: прозрачность экономики, стабильность законодательства и валюты, упрощение процедур получения разрешительной документации, высокий уровень защищенности кредитора и т.д. И лишь в последнюю очередь, - уровень процентных ставок и сроки кредитования.  "Думаю, что прогнозировать, даже в самых общих чертах, развитие рынка можно лишь на период до 10 лет; а с высокой долей точности, - на еще более короткий период, - отметила г-жа Матвиенко. - В ближайшие два года, скорее всего, будет высокий спрос на торгово-развлекательные помещения и перемещение объектов застройки из центра Киева и других крупных городов за черту города".  Отметим, что в рамках такой программы представители малого и среднего бизнеса могут получить кредиты на: покупку коммерческой недвижимости; строительство недвижимости; погашение текущей задолженности в другом банке (рефинансирование); ремонт помещений; инвестиционный ипотечный кредит на развитие бизнеса (приобретение оборудования, пополнение оборотных средств). Кредит могут получить предприниматели - юридические или физические лица, имеющие опыт в бизнесе более 12 месяцев, у которых доля государственной собственности в структуре капитала предприятия меньше 25%. Преимущества этой кредитной программы в том, что банк, как правило, не анализирует ваш бизнес - оценивается лишь доходность коммерческой недвижимости, которая предоставляется в качестве обеспечения. Схемы погашения задолженности по кредитам на коммерческую недвижимость:  * Ежемесячные платежи равными частями (аннуитет) * По графику ежемесячное погашение кредита равными частями с начислением процентов на остаток задолженности * Адаптированная схема по желанию клиента (в случае присутствия фактора сезонности в бизнесе заемщика) * Заемщику может предоставляться право оплачивать в первый год только проценты по кредиту