Вся правда о кредитах. Наука приготовления ипотечных бутербродов. С банковским маслом

Например, многие операционные сборы (за рассмотрение заявки, аренду ячейки) носят разовый характер и в общем незначительны. Другие (санкции за досрочное погашение, снятие залога с имеющейся недвижимости) действуют ограниченное время. Третьи сопровождают кредит в течение всего срока. Например, комиссия за обслуживание счета, которую можно смело приплюсовать к процентной ставке. Кстати, ставка - наиболее яркий показатель, занимающий первые строчки в рекламных материалах. Минимальные по сравнению с другими проценты одного из банков гипнотизируют, парализует попытки глубже разобраться в программах. В то же время из обзорных материалов практически исчез такой показатель, как тип погашения - аннуитетный (равными долями) и дифференцированный (понижающийся или "от остатка"). Объяснение простое. "99% банков применяют аннуитетную схему", - скажет любой специалист по ипотечному кредитованию. В принципе это верно. Зато в оставшийся 1% попадают Сбербанк, занимающий с большим отрывом первую строчку по количеству выдаваемых кредитов, и Газпромбанк, входящий в десятку крупнейших ипотечных кредиторов. А еще есть несколько региональных банков и банков, имеющих программы залогового ("ломбардного") кредитования с дифференцированным платежом наряду с аннуитетным.  Между тем не в процентной ставке, а именно в типе платежа суть процесса погашения долга. А значит, потенциальному заемщику следует в первую очередь разобраться с этим показателем ипотечного кредита.Новые законы бутерброда  Объясняя разницу между двумя видами платежа, часто прибегают к образным сравнениям тела долга (взятого вами кредита) и процентов с бутербродом. Уважим традицию.  Итак, при дифференцированных платежах тело долга представляет собой длинный батон, багет, надрезанный на ломтики по количеству периодов оплаты. Ежемесячно "отламывая" банку очередной ломоть, вы должны щедро намазывать на него "масло" - процент, начисляемый на остаток основного долга. Процентное "масло" в первые месяцы и годы не мажется, а кладется огромными кусками. Но все плохое когда-нибудь заканчивается, и в конце срока заемщик несет банку почти сухие корочки - просто возвращает остатки основного долга.  Недостатки дифференцированного платежа очевидны. Во-первых, инфляция велика и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет. Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 и 20 лет. Во-вторых, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента "потянуть" первые платежи.  Справедливости ради поясним, что первый недостаток со временем оборачивается большим достоинством. Благодаря "совместным усилиям" падающих процентов и инфляции (а у многих людей со временем еще и повышаются доходы) выплаты по кредиту становятся все менее обременительными, и к концу срока снижаются не в два с половиной или три, а в добрый десяток раз.  Со вторым недостатком справиться труднее. Потеря высокооплачиваемой работы у нас не страхуется, и риск дефолта существует при любой форме платежа. Но при дифференцированном способе риск гораздо выше в начале срока. Поэтому банки, практикующие эту форму платежа, больше интересует "подстраховка" клиента на ближайшие годы: в частности, созаемщики, которые при необходимости способны поддержать клиента сейчас, а не через 15 лет (к примеру, работающие родители). Важно также наличие собственности, которая сохранит относительно высокую ликвидность в течение ближайшего времени, например хорошего автомобиля.Важно не что выберут, а как посчитают  Так или иначе, но с 2002-2003 годов банки стали быстро переходить на аннуитетные платежи. При этом типе расчетов вы платите каждый месяц одинаковую сумму. Поэтому первое напрашивающееся сравнение - это то, что данное "масло" просто равномерно размазывается по багету. Увы, это сравнение хромает на обе ноги.  Во-первых, формула расчета аннуитетного платежа такова, что, пойдя навстречу клиентам, банки не забыли и о себе: общая сумма выплат по процентам ("масла") при аннуитетном платеже несколько выше, чем при дифференцированном. Что ж, на этой форме "отката" держится вся экономика: если какое-то новшество обещает потребителю некое удобство в условные две копейки, то производитель повысит цену на реальную копеечку.