Вся правда о кредитах. Купить землю и построить дом

Cегодня на частный сектор, по разным оценкам, приходится 10-15% ипотечных ссуд, и выдача займов под покупку загородной недвижимости становится едвали не самым перспективным видом ипотечного кредитования.  Спрос на коттеджи и виллы подстегивает выравнивание цен: сейчас можно приобрести загородный дом по цене киевской квартиры. Правда, обратной стороной проживания за городом является низкий уровень инфраструктуры и загруженность транспортных магистралей. А также сложности с оформлением кредита на покупку домика в деревне  Жить в загазованном и шумном городе становится непрестижно. А вот желающих жить поближе к земле с каждым годом все больше. Одни приобретают готовый коттедж, другие строят его собственными силами. И все это можно сделать в кредит. Для банков же этот сегмент рынка в ближайшем будущем обещает стать наиболее перспективным. Уже сегодня в ряде банков доля таких кредитов занимает 10-15% от общего объема ипотечных портфелей и имеет тенденцию к росту. Единственное, что сдерживает этот сегмент, - отсутствие свободного рынка земли, формирование которого депутаты в очередной раз отложили. На этот раз до 2008 г. Для банкиров - это сложности с оформлением залога, для их клиентов - дополнительные расходы при оформлении кредита под покупку или строительство загородного дома или дачи. Поэтому при таком кредитовании гораздо больше юридических требований к документам и проектно-сметной документации, чем при стандартной ипотеке. Основное требование - земля должна быть в собственности или хотя бы в аренде как минимум на 49 лет с правом дальнейшей приватизации.  У человека, решившего переехать на ПМЖ за окружную дорогу, есть три возможности: купить коттедж в одном из строящихся городков, сходить на вторичку за готовым загородным особняком или купить земельный участок, на котором потом самостоятельно выстроить дом своей мечты. Рассмотрим все три варианта с точки зрения затрат времени, денег и нервов.  Проще всего оформить кредит на постройку дома в коттеджном городке. Залогом в этом случае становится приобретаемый коттедж, ставка кредитования устанавливается индивидуально с учетом конкретного проекта, а сам займ оформляется в предельно сжатые сроки (три недели). Но даже в этом случае получить кредит легче, если коттедж уже построен, а не находится в стадии заливки фундамента, поскольку банки с некоторой опаской относятся к недостроенному жилью. К тому же при покупке коттеджа покупатель приобретает только строение (!), а земля остается в собственности владельцев городка.  Правда, финансисты признаются, что пока опасаются делать ставку на программы по кредитованию коттеджных новостроек: слишком много неурегулированных вопросов. Например, в земельном законодательстве нет понятия "коттедж", нет порядка в присвоении почтовых адресов. Поэтому, когда речь заходит о кредитовании строящегося жилья, круг потенциальных кредиторов сужается буквально до пяти-шести банков. Строительная компания, возводящая городок, обычно заключает договор с двумя-тремя банками, из которых потенциальному владельцу коттеджа и придется выбирать кредитора. Короче говоря, разгуляться особо негде, хотя банкиры и утверждают, что насильно заставить покупателя оформлять кредит в конкретном банке застройщики не могут. Им, мол, главное получить деньги, а от кого именно - не так уж важно.  Проценты и сроки  Кредиты на покупку загородных домов выдают "Райффайзен Банк Аваль", УкрСиббанк, "ТАС-Комерцбанк", Укрсоцбанк, Правэкс-Банк, "Хрещатик", "ОТП Банк", "СЕБ Банк" и некоторые банки помельче.  Если говорить о процентных ставках, сроках кредитования и размере первоначального взноса, то банки предлагают практически такие же условия, как и для городского ипотечного кредитования. Средние ставки на кредитование индивидуального строительства составляют 17-18% в гривне, 12- 13% в долларах и 10-11% в евро, наиболее распространенный срок - 10-15 лет, но удовольствие можно растянуть и до 20 лет.  Условиями оформления таких кредитов являются обязательное страхование имущества, которое предоставляется в обеспечение, и страхование заемщика от несчастного случая или страхование жизни. Таким образом, к стоимости кредита стоит прибавить еще 0,3-0,5% за страховку недвижимости и столько же за страхование жизни заемщика. Если же вы по тем или иным причинам не внесете деньги за страховку, банк заплатит за вас. Разумеется, эти деньги придется вернуть - банк будет ежегодно изымать примерно 0,3% от суммы кредита для страхования от несчастного случая и 0,35% от рыночной стоимости объекта для его страхования. Еще 1% суммы договора купли-продажи составит государственная пошлина и 1% придется отчислить в Пенсионный фонд.  К этому надо прибавить оформление договора купли-продажи (около 0) и оформление договора ипотеки (приблизительно 0,1% стоимости сделки). Экспертная оценка будет стоить еще около 0.  При этом в банках, предоставляющих кредиты на довольно длительный срок, предупреждают, что эти условия распространяются только на постройки в черте столицы, иногда - на некоторые населенные пункты Киевской области, Крыма или карпатского региона. "Срок, на который предоставляется кредит на покупку частных домов, - до 20 лет с первоначальным взносом 5% или до 25 лет с авансом 10%. Такие условия распространяются на Киев, Борисполь, Боярку, Бровары, Бучу, Васильков, Вишневое, Ворзель, Вышгород, Ирпень, Обухов, Козин, Украинку, - рассказывает директор департамента межбанковских отношений АКБ "Правэкс-Банк" Дмитрий Буц. - В других регионах срок кредитования - до 15 лет с первоначальным взносом 10%".