Вся правда о кредитах. Коттедж в долг

Покупка городской квартиры в кредит уже стала привычной для наших сограждан. А приобретение загородного дома, напротив, было возможно только "напрямую", без каких-либо кредитов. Но мода на загородные владения, или хотя бы домик бизнес-класса в коттеджном городке поблизости столицы инициировала такую новинку, как кредит на загородную недвижимость. В каких банках и на каких условиях его можно получить? На что следует обращать внимание? И какие препятствия могут возникнуть при получении кредита?  Сегодня инвестиции в загородную недвижимость считаются одними из наиболее выгодных - рыночная стоимость земельного участка постоянно растет. Еще один фактор, влияющий на популярность загородного жилья: квартиры - как на первичном, так и на вторичном рынке - в большинстве случаев отличает низкое качество строительных работ. А индивидуальное строительство дает возможность возвести дом с учетом всех требований и пожеланий заказчика.  Виды кредита  О кредитовании покупки загородного дома заявляли многие украинские банки. На деле эту услугу предоставляют ряд банков - "Райффайзен Банк Аваль", "ТАС- Комерцбанк", "Укрсоцбанк", "Хрещатик" и некоторые другие. Обычно банки для приобретения дома за городом предлагают три стандартных вида кредитования: на покупку земли с последующим возведением дома, на строительство или покупку готового дома и на приобретение недвижимости в коттеджном городке. Кредит на покупку земли с дальнейшим строительством эксперты считают наиболее проблемным. В этом случае речь идет, по сути, о двух объектах недвижимости - земле и доме. Одна из серьезных проблем кроется в оформлении права собственности на землю. "Если вы самостоятельно занимаетесь оформлением покупки земельного участка, - акцентирует внимание Генрих Людкевич, директор агентства недвижимости "Риелторский Дом", - внимательно проверьте всю "историю" участка. Ошибки, допущенные на первом этапе оформления приватизационных документов, могут привести к печальным последствиям". Вторая проблема этого вида кредитования - финансирование строительных работ. Банк потребует от заемщика утвержденный и оформленный по всем правилам проект, акты приемки и подключения ко всевозможным сетям и магистралям (газ, вода, электроэнергия). Стоимость данных услуг заемщику придется оплачивать из собственного кармана, так как большинство банков не выделяют средства на подобные расходы, либо выделяют на крайне невыгодных условиях. Кроме этого, предмет залога и жизнь заемщика подлежат обязательному страхованию, а это - еще один пункт дополнительных расходов. Если же вы, по тем или иным причинам, не внесете деньги за страховку, банк "заплатит" за вас. Разумеется, эти деньги придется вернуть - банк будет ежегодно изымать примерно 0,3% от суммы кредита для страхования от несчастного случая и 0,35% от рыночной стоимости объекта для страхования объекта ипотеки. Менее хлопотный, так называемый классический кредит - на приобретение готового дома или его возведение на уже приватизированном земельном участке. В таком случае залогом в банке может служить как сам участок, так и любое ликвидное имущество. Еще одно преимущество этого вида кредитования - банк будет менее требователен к документации, сопровождающей стройку. Да и стоимость займа значительно меньше, а срок рассмотрения и решения о предоставлении кредита - не более месяца. Третий вид кредитования - приобретение дома в коттеджном городке. Сроки оформления займа предельно коротки (некоторые банки рассматривают просьбу о предоставлении кредита в течение трех недель). Залогом для банка в этом случае служит непосредственно приобретаемая недвижимость. А "ложкой дегтя" для покупателя часто становится необходимость брать кредит именно в том банке, с которым работает компания-продавец. А банки, пользуясь ситуацией, выставляют необоснованно завышенные цены на займы.  Что по чем?  Фиксированную сумму, выдаваемую в качестве кредита на приобретение загородной недвижимости, большинство банков не указывает. Решение о выдаче той или иной суммы банк принимает индивидуально в каждом конкретном случае. Обязательное условие при решении о выдаче ипотечного кредита - оценка недвижимости. И если в оценке городского жилья выработаны четкие параметры, то в определении рыночной стоимости загородной недвижимости пока много неизвестного и, как говорят сами банкиры, "до конца не понятого". По мнению специалистов, основная проблема - отсутствие у заемщика понимания процедуры оценки как ключевой. Когда банк принимает решение о том, предоставить кредит или нет, экспертное заключение серьезно влияет на условия кредитования, определение степени риска кредитора. По словам самих банкиров, на сегодняшний день суммы кредитов на загородное жилье колеблются от $20 000 до $100 000 со средним сроком погашения от 10 до 25 лет. Украинские банки предоставляют кредиты на загородную недвижимость как в национальной валюте, так и в долларах США, евро. Процентная ставка зависит от срока погашения. К примеру, "Укрсоцбанк" при сроке погашения кредита до 15 лет взымает 18% годовых в гривнах и 12% - в долларах США. Если срок возврата составляет 15-25 лет, то гривневый процент остается неизменным, а долларовый увеличивается до 12,7% годовых. В основном, банки работают по фиксированной кредитной ставке, и только несколько финансовых учреждений предоставляют кредит под плавающую, то есть, банк оставляет за собой право, по сути, увеличивать ставку, если какие-то условия его не устраивают. Решив взять кредит, особое внимание заемщик должен обратить на размер ставок и комиссионных сборов (оплата услуг банка), а именно - на их соотношение. "Нужно понимать, что если финансовая организация предлагает очень низкие ставки, то за этим обычно кроются довольно высокие ставки по комиссионным сборам. В конечном счете, стоимость кредитных ресурсов заемщика выходит даже выше", - говорит Юрий Лисконог, управляющий ипотечного отделения банка "Хрещатик". Обычно размер первоначального взноса банк определяет, исходя из стоимости земельного участка. Банк может предоставить кредит и без авансового взноса - на всю стоимость земельного участка. Но это возможно лишь при наличии дополнительного обеспечения. Как правило, дополнительным обеспечением по кредиту выступает любое другое недвижимое имущество, которое находится в собственности заемщика.