Вся правда о кредитах. Как банки сегодня кредитуют первичку

Первое, что требует банк, у которого просят кредит на покупку "первички", - чтобы у заемщика уже была квартира. И чтобы ее можно было взять в залог. Слушайте, а на кой тогда нам такой банк?!  После скандала с группой "Элита-центр" банкиры стали более осторожны в выдаче займов на приобретение "первички". Не секрет, что многие банки выдавали кредиты "элитным" инвесторам под залог имущественных прав на строящееся жилье и в результате "попали на деньги". Несостоявшиеся домовладельцы не только не погашают кредиты, но еще и грозятся подать в суд на кредиторов, обвиняя их в связях с мошенниками.  Из-за "элитоцентровой" истории ситуация в корне изменилась. Сейчас банки предпочитают выдавать кредит под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости либо предлагают сотрудничать с аккредитованными у них немногочисленными застройщиками (обычно их не более двух у каждого из банков, решившихся на такой шаг). "Покупку недвижимости на первичном рынке кредитуют в основном те структуры, которые входят в холдинг вместе с компанией-застройщиком. Банки также кредитуют сделки с теми застройщиками, которые прошли, так называемую, процедуру аккредитации. Однако ее проходят лишь крупные компании, которые имеют значительный финансовый оборот, а также надлежащую материальную и техническую базу", - утверждает начальник отдела активных операций физлиц банка "Финансы и Кредит" Виталий Шастун.  Обычно, когда банк выдает кредит под еще только строящееся жилье, гарантией возврата средств выступает уже существующая недвижимость заемщика (квартира, дом и так далее). В то же время на рынке продолжается выдача кредитов под имущественные права на строящееся жилье.  Эти самые права покупатель получает при заключении договора со своим фондом финансирования строительства (ФФС), обслуживающим застройщика. В процессе оформления залога фонд передает права на жилье покупателю, а тот, в свою очередь, передает их банку, прокредитовавшему сделку. Полноправным собственником жилья заемщик становится только после того, как полностью выплатит кредит.  Как утверждают эксперты-риелторы, ФФС отличаются от структур вроде "Элита- центр" - фонды финансирования строительства теперь получают лицензии и контролируются Госфинуслуг. Скажем сразу - никакой контроль Госфинуслуг не дает абсолютных гарантий инвестору: например, подопечные этой организации кредитные союзы и страховые компании не раз и не два объявлялись неплатежеспособными. А почему так дорого?  Как уже писали "Деньги" (?1 от 28 сентября 2006 года, доступен на сайте www.dengi-ua.com), процентные ставки по кредитам на покупку жилья на первичном рынке в среднем выше на 1--2%, чем для займов на "вторичку". При этом начальный взнос по "первичке" у многих банков стартует от 25--30% суммы займа, тогда как по "вторичке" - от 15--20%. Величина этого взноса зависит от срока пользования кредитом - к примеру, в крупных банках аванс может составлять и 15%, однако больше, чем на 15 лет кредит при таких условиях взять не удастся.  Впрочем, лидеры ипотечного рынка часто не делают различий в процентной политике по отношению к строящемуся и уже построенному жилью. В среднем ставка на покупку жилья в кредит на первичном рынке составляет 13--18% в долларах и 15--21% в гривнах.  Остальные затраты на кредит (комиссии, страховки) практически одинаковы (с условиями для "вторички". - Ред.). Оформить договор у нотариуса будет стоить $70--100, на комиссии банка уйдет 0,01--1% величины кредита, на страховку залога и жизни заемщика - до 1% суммы кредита в год, а госпошлина и взнос в Пенсионный фонд заберут еще 2% стоимости жилья.  При этом в отличие от покупателя "вторички", рисков у "первичного" заемщика - вдвое больше. Ситуация, когда начальный взнос и существенная часть платежей по кредиту внесены, а через несколько лет дом так и не сдан в эксплуатацию, складывается довольно часто. Не говоря уж о том, что повторение судьбы клиентов группы "Элита-центр" все еще вполне возможно.  Впрочем, у "первички" есть и неоспоримые преимущества. Например, если застройщик предлагает возможность поэтапной оплаты, совсем не обязательно брать кредит сразу на всю стоимость строящегося жилья. Если нет возможности заплатить банку авансовый платеж, можно поступить так: под залог имущества взять у банка кредит на "текущие потребности" (так эта услуга называется в большинстве банков) и заплатить застройщику за первые 30% строящегося жилья. Затем под залог возведенной части жилья оформить новый кредит, достаточный для оплаты следующей части строящегося дома. И так далее - до момента, пока дом не будет окончательно построен, а вся сумма кредита - оформлена под залог нового жилья.  При такой "схеме" несколько снижаются ежемесячные расходы заемщика на оплату кредита, но главное - уменьшаются риски: заемщик не рискует, беря большой кредит под качественный залог вроде имеющегося жилья. А это важно - ведь сколько покупателей по вине "Элита-центра" не только не получили новых квартир, но и потеряли старые - те, что были отданы в залог под взятые кредиты.А нам не страшно!  Впрочем, от риска недобросовестного поведения или банкротства застройщика можно застраховаться. Правда сделать это будет непросто. В основном страховщики только начинают предлагать страховки, которые в процессе строительства жилья (наиболее рискованный для частного инвестора период) позволяют физлицу получить возмещение, если застройщик задержит сдачу жилья в эксплуатацию на срок более шести месяцев или откажется оформлять права собственности инвестора на построенную квартиру.  Перечень условий, дающих право на получение возмещения (признаков наступления страхового случая), у компаний может существенно отличаться. "Страховые компании предлагают разное покрытие упомянутых рисков, но никто не обеспечивает полной защиты для физлица на случай невыполнения застройщиком своих обязанностей. В первую очередь это касается ответственности за качество и сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Например, наша компания предлагает страховку от двух рисков: банкротства и противоправных действий со стороны строительной компании, то есть в случае возбуждения против ее руководителей уголовного дела", - рассказывает начальник управления имущественного страхования СК "Универсальная" Оксана Пеленьо.