Вся правда о кредитах. Маленькие хитрости ипотеки

В ходе проведенного 'Экспертом' исследования выяснилось, что многие параметры украинского ипотечного рынка уже недалеки от западных, однако отечественные банки по-прежнему расставляют ловушки для заемщиков  Виталий Шапран, Владимир Духненко, Оксана Дуброва, Адип Хисамов  Рейтинговый центр информационной группы 'Эксперт Украина' проанализировал, что происходит на рынке ипотечного кредитования под покупку жилья на вторичном рынке и насколько ссуды доступны для населения. При отборе банков мы использовали открытые данные Ассоциации украинских банков (АУБ), а также условия предоставления ипотечных кредитов банками-лидерами ипотечного кредитования. Мы оценивали финучреждения, доля которых на рынке кредитования населения превышает 0,5%, а выданные ими заемные средства физическим лицам занимают более 10% кредитно-инвестиционного портфеля. Из их числа были исключены Брокбизнесбанк, который по состоянию на июль этого года не выдавал кредиты населению на покупку жилья, ПроКредитбанк, специализирующийся на кредитовании малого и среднего бизнеса, а также банк 'Аркада', кредитующий покупку жилья только на первичном рынке. Кроме того, мы включили в рейтинг три финучреждения, которые не входят в число лидеров рынка по объемам кредитования населения, но они широко анонсировали свои ипотечные продукты в СМИ: Международный ипотечный банк (МИБ), СЕБ Банк (бывший 'Ажио') и 'ХФБ Украина'. Так, этим летом в Украине оказалось двадцать три ведущих оператора рынка ипотечных кредитов. Рейтинговая оценка выстроена на основе ценовых (процентная ставка, комиссии, страховые платежи) и неценовых условий (длительность кредитования, полнота учета доходов заемщика и т. д.). Мы не стремились вывести единый балл, поскольку работа каждого из банков имеет свои нюансы. Зачастую, заявленные банками условия кредитования нарушаются самими финансовыми учреждениями - иногда сознательно, иногда из-за нерадивости отдельных сотрудников. Оформление кредита порой может длиться и месяц, хотя изначально банк обещал урегулировать все формальности за неделю. Раз банки позволяют себе элементы недобросовестной конкуренции, значит, все еще имеют простор в борьбе за клиента. Секреты балльной оценки  Для оценки гибкости неценовых свойств ипотечных продуктов мы использовали шесть параметров. В зависимости от того, какие условия предлагали банки потенциальным заемщикам, по каждому фактору они получали от 1 до 5 баллов. Исключением стала только возможность учета неподтвержденных доходов: здесь банк получал либо 0, либо 5 баллов из-за однозначности фактора.  По каждому фактору (см. табл. 2) мы сравнили условия кредитования в двадцати трех банках. Затем определили наилучший и наихудший варианты с позиции заемщика - им присваивались 5 и 1 балл соответственно. Промежуточные варианты получили 2, 3 или 4 балла в зависимости от степени привлекательности для клиента. Например, самый длительный срок предоставления займа анонсировал банк 'Надра' (тридцать лет). По этому параметру он получил 5 баллов, а у ТАС-Инвестбанка и 'Таврики' максимальные сроки займа составляют пять и десять лет - они получили по 1 баллу. Банкам, ограничившим возможный срок займа пятнадцатью годами, мы выставили 2 балла, до двадцати одного года - 3 балла и, наконец, до двадцати пяти лет - 4 балла. Аналогично оценивались минимальный первоначальный взнос и заявленный срок оформления кредита.  Возможность досрочного погашения кредита также была оценена по шкале от 1 до 5. Так, у банка 'Аваль' нет никаких санкций за досрочное погашение, поэтому он получил 5 баллов. У МИБа был мораторий на досрочное погашение в течение семи месяцев - за это ему присвоили только 4 балла. В Укрпромбанке взимали штраф в размере 1% от досрочно погашаемой суммы, если долг досрочно погашался в течение двенадцати месяцев со дня выдачи кредита, и 0,5% от суммы - если такое погашение происходило на второй год со дня выдачи кредита. В итоге Укрпромбанк получил 3 балла. Банк 'Надра' предлагал клиентам выплачивать штраф за досрочное погашение в течение первых двух лет в размере 2%. Его условия были чуть жестче, чем у Укрпромбанка, поэтому мы выставили ему только 2 балла.  По такому же принципу проводилась оценка штрафов в отношении заемщиков, забывших вовремя погасить кредиты. Банки, в которых пеня на просроченную сумму не превышала двойной учетной ставки НБУ, получили по 5 баллов; финучреждения, где штрафы на просроченную сумму кредита и процентов поднимались на один-два процентных пункта, - по 4 балла; банки, зафиксировавшие пеню в процентах за каждый день просрочки, - по 3 балла; фининституты, которые поднимали проценты на просроченные суммы в разы, - по 2 балла.   Цель нашего исследования - выявление групп банков в зависимости от гибкости условий кредитования и степени удорожания кредита. Сегодня почти все процентные ставки на являются плавающими, особенно по длинным кредитам в гривнях, поскольку при изменении конъюнктуры рынка банк в большинстве случаев имеет право откорректировать ставку. Если заемщик не согласен с такими изменениями, обычно ему предлагают либо досрочно расплатиться по кредиту, либо обратиться в суд. Ипотечные продукты с плавающей процентной ставкой, как правило, предлагают банки со стопроцентным иностранным капиталом, поскольку материнские структуры финансируют их при помощи инструментов межбанковского кредитного рынка. Так, 'ХФБ Украина' и СЕБ Банк опираются на лондонскую ставку межбанковского рынка LIBOR. Не желая нести на себе процентные риски, дочки автоматически делают ее основой платы за кредит, перекладывая процентные риски на заемщиков. Эта ставка относительно устойчива и далека от той нестабильности, которую демонстрирует отечественный межбанковский рынок. 'Райффайзенбанк Украина', недавно проданный венгерскому банку ОТР, вообще придерживается оригинальной стратегии ценообразования: берет за основу установленную им самим, но по депозитам, ставку FIDR. Все фининституты, предлагавшие в августе ипотечные продукты по плавающим ставкам, имели конкурентные условия по сравнению с теми банками, которые декларировали фиксированные ставки.